Aquisição de Imóvel

Quem compra um imóvel é orientado a se certificar se aquela operação de venda não reduz os VENDEDORES à insolvência, impossibilitando de pagar dívidas que já foram assumidas com terceiros (responsabilidade contratual) ou indenizar àqueles a que causou prejuízo (responsabilidade extracontratual). É daí que vem a praxe de requerer as certidões de processos nas Justiça Estadual, Justiça Federal, Justiça do Trabalho, dívidas cíveis não ajuizadas que estariam estampadas nas certidões de protestos e dívidas não ajuizados perante a Administração Pública. Quando o comprador faz isto, está tomando todas as medidas de cautela para identificar as dívidas vencidas ou a vencer, que estão disponíveis para o público.

Percebe-se que a preocupação do COMPRADOR aqui é identificar um possível CREDOR. Se for identificado que existe um ou mais credores, será necessário fazer um prognóstico da conduta deste CREDORbem como dos direitos que a lei lhe dá.

O VENDEDOR ágil é aquele que vai se adiantar e já vai ter a mão todas as certidões, até porque no Estado de São Paulo são quase todas gratuitas*. Quando aparecer algum interessado, este VENDEDOR ágil irá entregar as certidões imediatamente, demonstrando seriedade e compromisso. Se o tiver dívidas ou processos judiciais, o VENDEDOR ágil já irá comprovar documentalmente que isto não atinge a sua solvência. Quanto mais completo e claro for este dossiê, mais segurança ele dará para a contraparte. Com esta celeridade até mesmo o pré-contrato pode ser evitado e marcada a escritura diretamente, tão logo fechado o preço. Com ou sem dívidas, um advogado pode ajudar na elaboração deste dossiê e no esclarecimento para os potenciais compradores a respeito das dúvidas que surjam.

Do ponto de vista do COMPRADOR, é necessário ter sempre muita cautela, sendo imprescindível a contratação de um advogado.

A imobiliária e o advogado da imobiliária são suficientes para a proteção do COMPRADOR? Não.  Por mais bem intencionada que possa ser o intermediador do negócio, em geral uma imobiliária, é necessário contratar um advogado da sua confiança, desinteressado na conclusão do negócio e sem vínculos com quem esteja interessado financeiramente ou moralmente com a conclusão do negócio. O advogado deve ser contratado pela COMPRADOR, de preferência através de um instrumento escrito.

Com dito acima, o ponto central é identificar CREDORESque acreditem que aquele imóvel responda pelas obrigações em seu favor. Estas obrigações podem ser do proprietário, mas não só dele, pois podem ser de algum proprietário anterior, de alguma pessoa jurídica do qual o proprietário é sócio, de alguma obrigação assumida em prol da família, mesmo que em nome do cônjuge. Identificar estas obrigações é um serviço jurídico por excelência.

O trabalho do advogado consiste em dar a margem de risco de perda do negócio e, também, a margem de risco de existir um processo. Mesmo com poucas chances de êxito, existem situações nas quais CREDORES arriscam-se e o Sistema Judiciário Brasileiro não tem uma resposta imediata para tais aventuras. Um processo infundado tem custos: o COMPRADOR vai ter que contratar um advogado e enquanto este processo durar haverá uma natura insegurança e ansiedade. A própria existência do processo, ainda que infundado, dificulta muito a venda deste patrimônio. Ninguém comprar um imóvel e quer vê-lo fora de mercado, mesmo que não seja a sua intenção vende-lo.

Há risco de perda pequeno e risco de processo alto. Aquele que não é advogado do COMPRADOR pode fazer a afirmação de que o risco é desprezível ou, pior, simplificar as coisas dizendo que não há risco.

Alguns credores, como o trabalhador, o consumidor, o governo têm um custo e um risco muito baixo em litigar. Uma aventura jurídica pode durar um, dois, três anos e ao final de tudo, aquele que se aventurou não irá ressarcir pelos prejuízos causados. 

Um exemplo: o imóvel era de uma pessoa que era sócia de uma empresa com diversos processos trabalhistas e aquele foi o último bem vendido. O imóvel não está em nome da empresa, mas, sim, em nome do sócio. Este trabalhador pode pedir a nulidade daquele operação alegado FRAUDE AO CREDOR ou FRAUDE À EXECUÇÃO. Há não muito tempo atrás este é um processo bem preocupante, hoje, menos. Contudo, esta questão pode ficar por anos sendo discutida e, ao final, mesmo com a improcedência do pedido do trabalhador, o COMPRADOR, agora proprietário, não terá como ser ressarcido pelo que gastou com seus advogados muitos menos terá uma compensação financeira pela dor de cabeça.

É este o papel do advogado do COMPRADOR: alertar sobre estes riscos, para que a decisão de compra seja consciente. Se o COMPRADOR não quer assumir determinados riscos ou se prefere descontar no preço este risco, ele vai precisar de informações completas.

Diferente do que se possa imaginar, o advogado não é um fator unidirecional de diminuição das chances do negócio se concretizar. Não é raro que a situação documental seja incerta, muitos processos  contra os proprietários, inventários, necessidade de atualizar matrícula, que podem afastar o COMPRADOR, mas tais situações podem não implicar em riscos para o negócio. O exemplo mais comum são de pessoas que tem muito patrimônio, que tendem a exercem diversas atividades econômicas e assumir mais risco. Com isto, é natural que sofram processos, alguns de valores altos. Contudo, se a pessoa tem diversos ativos e um valor muito superior à dívida, ainda que esteja em fase de execução, isto não é um impeditivo para o negócio. 

A crítica feita pelas Imobiliárias quanto à presença dos advogados nestas negociações, contudo, não deve ser desprezada. Não é raro que no exemplo acima, da pessoa com muito patrimônio, alguns advogados desaconselhem a venda em razão da existência deste processos, o que é um desserviço ao seu cliente, deixando de fazer um negócio com baixo risco. O advogado contratado tem que ter experiência em contratos imobiliários, mas, não só isto, experiência na área contenciosa, principalmente no tema da fraude contra credores, fraude à execução e vícios de vontade. A complexidade é alta, pois é a existência de um grande patrimônio, podem contrastar com um crescimento anormal em dada época de obrigações liquidas, certas e exigíveis que não foram quitas e bloqueios de ativos infrutíferos, aí sim exigindo muito mais cautela e até o aconselhamento a não fechar o negócio. 

Logo, é essencial que na compra de um imóvel, o comprador esteja acompanhado de um advogado, isto pode evitar negócios ruinosos ou arriscados, mas pode também fomentar a sua realização, sendo feita uma análise de risco séria e objetiva.