Se você precisa fazer o seu inventário ou comprar um imóvel, ou se nos últimos cinco anos você foi sucessor de um inventário ou comprou um imóvel este post pode lhe interessar. 

A criação do "valor venal de referência" pela Prefeitura de São Paulo significou um aumento no valor do ITBI. Contudo, esta manobra foi considerada INCONSTITUCIONAL. Assim, se você vai comprar um imóvel é possível que você tenha que pagar ITBI  a mais do que é devido; se você já comprou, é possível que tenha pago a mais. 

Esta criação da prefeitura também repercutiu no Estado de São Paulo, pois houve um decreto estadual que passou a utilizar este novo valor inconstitucional como base do ITCMD. Assim, todo aquele que está arrolando bens na cidade de São Paulo pode pedir judicialmente que seja feito com base no valor venal mais baixo. Aqueles que já fizeram seu inventário, muito provavelmente pagaram a mais. 

As pessoas que pagaram a mais podem pedir restituição judicialmente. Não é um processo caro mas é um processo demorado. Contudo, do nosso ponto de vista é um processo interessante pois há uma probabilidade de êxito muito grande e não há razão para abrir mão de um direito como este. 

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Em um inventário, os herdeiros têm que pagar o ITCMD em razão do quinhão que recebem da pessoa falecida. Caso a distribuição entre os herdeiros seja diferente é possível ter que recolher o ITCMD também sobre a parte que excedeu a parte que lhe cabia.

Lei Estadual 10.705, de 28 de dezembro de 2000, do Estado de São Paulo, determinou que a base de cálculo é o valor venal, que é calculado pelos municípios deste estado. O município de São Paulo, por sua vez, criou um segundo valor venal, chamado de “valor venal de referência”, que, na prática, aumentou o tributo. Leia aqui o nosso post sobre este assunto.

Em razão da legislação municipal, o Estado de São Paulo viu a oportunidade de majorar os impostos, assim, em 9 de novembro de 2009, emitiu o Decreto 55.002/09 estipulando ser este, o valor venal de referência, a base de cálculo do ITCM. Destaca-se o seguinte trecho do Decreto:

2 - urbano, o valor venal de referência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis - ITBI divulgado ou utilizado pelo município, vigente à data da ocorrência do fato gerador, nos termos da respectiva legislação, desde que não inferior ao valor referido na alínea “a” do inciso I, sem prejuízo da instauração de procedimento administrativo de arbitramento da base de cálculo, se for o caso.” (NR).

O Poder Judiciário entende que o decreto modificou a lei, o que não é possível. Esta alteração representou expressivo aumento do tributo, o que só sublinha a ilegalidade. Observa-se, ainda, que o valor venal de referência é considerado inconstitucional pelo mesmo Tribunal de Justiça, e, assim, este segundo valor não existe como norma.

Neste sentido, decisão judicial datada de fevereiro de 2021, mês que elaboramos este post:

REEXAME NECESSÁRIO – Mandado de segurança com pedido de liminar – ITCMD – Base de cálculo – Lei Estadual nº 10.705/00 – Valor venal apontado no IPTU – Decreto nº 55.002/09 – Valor venal de referência - Majoração da base de cálculo - Ilegalidade – Sentença mantida. REEXAME NECESSÁRIO DESPROVIDO. A base de cálculo do ITCMD é aquela apontada na legislação paulista (IPTU), não podendo ser adotado critério diverso daquele utilizado pela própria Administração Pública para propriedade do bem, observada que a criação de base de cálculo pelo Decreto nº 55.002/09, em referência ao ITBI consiste em ofensa ao princípio da legalidade.

(TJSP — 1ª Câmara de Direito Público — Rel. Des. Vicente de Abreu Amadei — j. 18.02.2021 — Remessa Necessária Cível   1045910-73.2020.8.26.0053)

Assim, os herdeiros e sucessores em geral tem a prerrogativa de afastar este decreto, recolhendo o valor de acordo com o valor venal de referência, nos exatos termos da LEI. A LEI e não o decreto.

Se o inventário é extrajudicial, a medida adequada é o manejo do mandado de segurança. Se o inventário é judicial, é possível pedir para o juiz que determine a aplicação do valor venal e, se este entende quer não cabe a ele decidir este conflito, ingressar também com mandado de segurança. As pessoas que já recolheram este Tributo nos seus inventários judiciais ou extrajudiciais podem pedir a restituição.

Observamos que pedir a restituição deste valor indevido será demorado. Contudo, o custo é baixo e o ganho é provável. Converse com seu advogado se ele aceita receber os honorários condicionados ao êxito. 

Na cidade de São Paulo e em algumas cidades, a prefeitura disponibiliza DOIS diferentes valores para o valor venal. Especificadamente em São Paulo, um deles é chamado simplesmente de “valor venal” enquanto o outro é chamado de “valor venal de referência”, sendo este segundo sempre mais alto do que o primeiro. Para diferenciar os dois, vamos chamar um de “valor venal de IPTU” e outro de “valor venal de referência”.

Quando o imóvel é comprado abaixo do valor venal de referência, a base do tributo é exatamente este valor venal de referência e não no valor da operação. Supondo que um imóvel foi adquirido por R$ 500.000,00 e seu valor venal de referência é R$ 700.000,00 o tributo recairá sobre os R$ 700.000,00. Neste exemplo, no qual o excesso foi de R$ 200.000,00, o valor cobrado a mais é de R$ 6.000,00.

O Tribunal de Justiça de São Paulo entende que esta cobrança é indevida. Neste caso, o Tributo deve recair sobre o valor da operação. O que o tribunal entende é que o valor correto é o maior entre o “valor venal de IPTU” (geralmente baixo) e o valor da operação.

A parte interessada pode mover um MANDADO DE SEGURANÇA antes de lavrar a escritura para poder recolher o valor correto. Isto não prejudica a data marcada para lavrá-la, pois muitas vezes a liminar é concedida no mesmo dia ou em data próxima. Vamos pegar um caso concreto: no dia 14.10.2020 as 11h58m foi interposto o Mandado de Segurança, distribuído para a 8ª Vara da Fazenda Pública da Capital de São Paulo. No mesmo dia, às 15h51m o juiz concedeu a liminar, com a seguinte parte dispositiva:

Por tais razões, DEFIRO A LIMINAR nos moldes requeridos, utilizando o maior valor de base de cálculo (da transação ou do valor venal utilizado para o cálculo do IPTU).

Notifique-se a autoridade coatora para informações no prazo legal.

A presente servirá como ofício a ser encaminhado diretamente pela parte autora junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.

É sempre bom antes conversar com o notário do Cartório de Notas para evitar qualquer problema. Se o escrivão criar algum problema, procure outro escrivão ou outro cartório, mas raramente isto acontece. É importante frisar que sempre há a possibilidade de indeferimento da liminar em primeiro e em segundo grau, bem como da decisão ser positiva, mas demorar mais do que o planejado, contudo, isto é o ônus de discutir qualquer controvérsia no Poder Judiciário.

Se você não sabia disto e já lavrou sua escritura é possível que você ingresse com um processo para ser restituído. O processo é demorado, mas tende a ser positivo. É um crédito que você terá no futuro. Você pode combinar com o seu advogado honorários ad exitum, ou seja, pagos somente no efetivo recebimento.