Kida Pecoriello Advocacia - Blog #ITBI

Novos Paradigmas no ITBI: A Decisão do STJ que Redefine a Tributação Imobiliária

Wed, 13 Mar 2024 14:50:17 +0000

Desvendando o Tema Repetitivo 1113: Impactos, Direitos à Restituição e Orientações Estratégicas para Contribuintes

Introdução

A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre o Tema Repetitivo 1113 representa uma significativa virada de mesa na aplicação do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), com profundos reflexos para contribuintes e a administração pública municipal. Este post busca desvendar as nuances desta decisão, enfatizando o desalinhamento com a jurisprudência anterior de São Paulo e as possibilidades que se abrem para a restituição de impostos cobrados a mais.

Contextualização e Análise Jurídica

Historicamente, a jurisprudência de São Paulo vinha afastando a aplicação do "valor de referência" aplicado pela PMSP, mas adotando o entendimento de que o valor venal do IPTU deveria servir como parâmetro mínimo para a base de cálculo do ITBI. Essa posição encontrava respaldo na prática de muitos municípios de fixar a base de cálculo do ITBI com base em valores venais de referência ou tabelas próprias, muitas vezes resultando em tributações superiores às justas.

No entanto, o STJ, ao julgar o Tema Repetitivo 1113, estabeleceu que:

A base de cálculo do ITBI deve refletir o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vinculação com a base de cálculo do IPTU.
O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de correspondência com o valor de mercado, podendo ser contestado pelo fisco somente via processo administrativo devidamente instaurado.
Os municípios estão impedidos de arbitrar a base de cálculo do ITBI utilizando valores de referência unilaterais.

Impacto da Decisão e Caminhos para Restituição

Esta decisão coloca em xeque a prática corrente em São Paulo e em outros municípios brasileiros, exigindo uma revisão dos critérios utilizados para a determinação do ITBI. Mais do que uma simples mudança de critério, a decisão abre precedente para que contribuintes questionem e solicitem a restituição de valores pagos a maior em transações passadas, sob a alegação de base de cálculo inflada.

Para contribuintes que se sentem prejudicados por cobranças anteriores do ITBI baseadas em critérios agora invalidados pelo STJ, há um caminho jurídico viável para reivindicar a restituição desses valores. É fundamental, nesse contexto, a consulta e acompanhamento por parte de profissionais do Direito especializados em tributação imobiliária, para avaliação das circunstâncias individuais e a melhor estratégia de ação.

Conclusão e Orientação Estratégica

O Tema Repetitivo 1113 do STJ redefine a base de cálculo do ITBI, estabelecendo um marco na tributação de transações imobiliárias e promovendo maior justiça fiscal. Para os contribuintes, abre-se a possibilidade não apenas de contestar avaliações futuras, mas também de buscar a restituição de valores indevidamente pagos em função de critérios agora superados.

Encorajamos os contribuintes afetados a entrar em contato para análises detalhadas e personalizadas de suas situações. Nossa equipe está pronta para orientar sobre como essa decisão impacta suas transações imobiliárias e explorar vias legais para a restituição de valores pagos a mais. Este é um momento de atenção e ação para garantir que os direitos dos contribuintes sejam plenamente respeitados e aplicados conforme as novas diretrizes estabelecidas pelo STJ.

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ITBI e ITCMD

Fri, 19 Feb 2021 17:33:57 +0000

É possível que você tenha recolhido imposto a mais

Se você precisa fazer o seu inventário ou comprar um imóvel, ou se nos últimos cinco anos você foi sucessor de um inventário ou comprou um imóvel este post pode lhe interessar.

A criação do "valor venal de referência" pela Prefeitura de São Paulo significou um aumento no valor do ITBI. Contudo, esta manobra foi considerada INCONSTITUCIONAL. Assim, se você vai comprar um imóvel é possível que você tenha que pagar ITBI a mais do que é devido; se você já comprou, é possível que tenha pago a mais.

Esta criação da prefeitura também repercutiu no Estado de São Paulo, pois houve um decreto estadual que passou a utilizar este novo valor inconstitucional como base do ITCMD. Assim, todo aquele que está arrolando bens na cidade de São Paulo pode pedir judicialmente que seja feito com base no valor venal mais baixo. Aqueles que já fizeram seu inventário, muito provavelmente pagaram a mais.

As pessoas que pagaram a mais podem pedir restituição judicialmente. Não é um processo caro mas é um processo demorado. Contudo, do nosso ponto de vista é um processo interessante pois há uma probabilidade de êxito muito grande e não há razão para abrir mão de um direito como este.

Não Pague Imposto a Mais

Em um INVENTÁRIO o ITCMD deve ser calculado com base no valor venal para o cálculo do IPTU.

ITBI nas Escrituras

Para uma operação de COMPRA DE IMÓVEL, o valor do ITBI deve ser sobre o valor da operação ou valor venal. Se for com base no valor venal de referência, o tributo foi recolhido a mais.

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Não pague Imposto a Mais

Fri, 19 Feb 2021 17:22:50 +0000

O ITCMD deve ser com base no valor venal

Em um inventário, os herdeiros têm que pagar o ITCMD em razão do quinhão que recebem da pessoa falecida. Caso a distribuição entre os herdeiros seja diferente é possível ter que recolher o ITCMD também sobre a parte que excedeu a parte que lhe cabia.

Lei Estadual 10.705, de 28 de dezembro de 2000, do Estado de São Paulo, determinou que a base de cálculo é o valor venal, que é calculado pelos municípios deste estado. O município de São Paulo, por sua vez, criou um segundo valor venal, chamado de “valor venal de referência”, que, na prática, aumentou o tributo. Leia aqui o nosso post sobre este assunto.

Em razão da legislação municipal, o Estado de São Paulo viu a oportunidade de majorar os impostos, assim, em 9 de novembro de 2009, emitiu o Decreto 55.002/09 estipulando ser este, o valor venal de referência, a base de cálculo do ITCM. Destaca-se o seguinte trecho do Decreto:

2 - urbano, o valor venal de referência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis - ITBI divulgado ou utilizado pelo município, vigente à data da ocorrência do fato gerador, nos termos da respectiva legislação, desde que não inferior ao valor referido na alínea “a” do inciso I, sem prejuízo da instauração de procedimento administrativo de arbitramento da base de cálculo, se for o caso.” (NR).

O Poder Judiciário entende que o decreto modificou a lei, o que não é possível. Esta alteração representou expressivo aumento do tributo, o que só sublinha a ilegalidade. Observa-se, ainda, que o valor venal de referência é considerado inconstitucional pelo mesmo Tribunal de Justiça, e, assim, este segundo valor não existe como norma.

Neste sentido, decisão judicial datada de fevereiro de 2021, mês que elaboramos este post:

REEXAME NECESSÁRIO – Mandado de segurança com pedido de liminar – ITCMD – Base de cálculo – Lei Estadual nº 10.705/00 – Valor venal apontado no IPTU – Decreto nº 55.002/09 – Valor venal de referência - Majoração da base de cálculo - Ilegalidade – Sentença mantida. REEXAME NECESSÁRIO DESPROVIDO. A base de cálculo do ITCMD é aquela apontada na legislação paulista (IPTU), não podendo ser adotado critério diverso daquele utilizado pela própria Administração Pública para propriedade do bem, observada que a criação de base de cálculo pelo Decreto nº 55.002/09, em referência ao ITBI consiste em ofensa ao princípio da legalidade.

(TJSP — 1ª Câmara de Direito Público — Rel. Des. Vicente de Abreu Amadei — j. 18.02.2021 — Remessa Necessária Cível 1045910-73.2020.8.26.0053)

Assim, os herdeiros e sucessores em geral tem a prerrogativa de afastar este decreto, recolhendo o valor de acordo com o valor venal de referência, nos exatos termos da LEI. A LEI e não o decreto.

Se o inventário é extrajudicial, a medida adequada é o manejo do mandado de segurança. Se o inventário é judicial, é possível pedir para o juiz que determine a aplicação do valor venal e, se este entende quer não cabe a ele decidir este conflito, ingressar também com mandado de segurança. As pessoas que já recolheram este Tributo nos seus inventários judiciais ou extrajudiciais podem pedir a restituição.

Observamos que pedir a restituição deste valor indevido será demorado. Contudo, o custo é baixo e o ganho é provável. Converse com seu advogado se ele aceita receber os honorários condicionados ao êxito.

ITBI nas escrituras

Fri, 19 Feb 2021 17:18:50 +0000

O ITBI deve ser com base no valor venal

Na cidade de São Paulo e em algumas cidades, a prefeitura disponibiliza DOIS diferentes valores para o valor venal. Especificadamente em São Paulo, um deles é chamado simplesmente de “valor venal” enquanto o outro é chamado de “valor venal de referência”, sendo este segundo sempre mais alto do que o primeiro. Para diferenciar os dois, vamos chamar um de “valor venal de IPTU” e outro de “valor venal de referência”.

Quando o imóvel é comprado abaixo do valor venal de referência, a base do tributo é exatamente este valor venal de referência e não no valor da operação. Supondo que um imóvel foi adquirido por R$ 500.000,00 e seu valor venal de referência é R$ 700.000,00 o tributo recairá sobre os R$ 700.000,00. Neste exemplo, no qual o excesso foi de R$ 200.000,00, o valor cobrado a mais é de R$ 6.000,00.

O Tribunal de Justiça de São Paulo entende que esta cobrança é indevida. Neste caso, o Tributo deve recair sobre o valor da operação. O que o tribunal entende é que o valor correto é o maior entre o “valor venal de IPTU” (geralmente baixo) e o valor da operação.

A parte interessada pode mover um MANDADO DE SEGURANÇA antes de lavrar a escritura para poder recolher o valor correto. Isto não prejudica a data marcada para lavrá-la, pois muitas vezes a liminar é concedida no mesmo dia ou em data próxima. Vamos pegar um caso concreto: no dia 14.10.2020 as 11h58m foi interposto o Mandado de Segurança, distribuído para a 8ª Vara da Fazenda Pública da Capital de São Paulo. No mesmo dia, às 15h51m o juiz concedeu a liminar, com a seguinte parte dispositiva:

Por tais razões, DEFIRO A LIMINAR nos moldes requeridos, utilizando o maior valor de base de cálculo (da transação ou do valor venal utilizado para o cálculo do IPTU).

Notifique-se a autoridade coatora para informações no prazo legal.

A presente servirá como ofício a ser encaminhado diretamente pela parte autora junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente.

É sempre bom antes conversar com o notário do Cartório de Notas para evitar qualquer problema. Se o escrivão criar algum problema, procure outro escrivão ou outro cartório, mas raramente isto acontece. É importante frisar que sempre há a possibilidade de indeferimento da liminar em primeiro e em segundo grau, bem como da decisão ser positiva, mas demorar mais do que o planejado, contudo, isto é o ônus de discutir qualquer controvérsia no Poder Judiciário.

Se você não sabia disto e já lavrou sua escritura é possível que você ingresse com um processo para ser restituído. O processo é demorado, mas tende a ser positivo. É um crédito que você terá no futuro. Você pode combinar com o seu advogado honorários ad exitum, ou seja, pagos somente no efetivo recebimento.

Links para Certidões

Aqui estão os links para as principais certidões requeridas em uma negociação de imóvel.

Holding Familiar

Tue, 08 Dec 2020 03:41:49 +0000

Cuidado com o Planejamento Tributário

Muitas empresas e pessoas foram surpreendidas quando o seu “planejamento tributário” caiu por terra, com uma ou diversas atuações do fisco, muitos anos depois da criação da holding, quando tudo parecia estar tranquilo.

Como sempre, vamos pegar um #FatoSubJudice, para ilustrar do que estamos falando. Em 2012 uma família resolveu criar uma Holding Familiar, colocando uma dezena de imóveis na Cidade de São Paulo em nome desta empresa, tendo como objeto social “68.10-2-02 - Aluguel de imóveis próprios”. A integralização do capital social ocorreu neste ano de 2012, quando, através de escritura pública, foram transferidos todos estes bens. Para não se recolher o ITBI, foi subscrita a declaração pedindo o reconhecimento de não incidência de ITCMD e com isto as escrituras foram lavradas.

Na forma prevista pela legislação contábil, foram registrados no grupo de “Ativos Não Circulantes – Imobilizado”, em contrapartida com as contas do patrimônio. Na vida da empresa, os seus livros encontram-se devidamente registrados e escriturados, além de perfeita correspondência aos Princípios de Contabilidade, atendendo às normas legais de escrituração e à legislação tributária.

Na sua contabilidade não foram registradas receitas, apenas algumas despesas com a conservação dos imóveis.

Em 2017, a empresa recebeu uma autuação da Prefeitura de São Paulo, com uma multa de 50% sobre o valor do ITBI que não foi recolhido, sob a alegação de que não existia a prova de que a atividade preponderante da empresa permitia a isenção do tributo. É importante observar que o próprio objeto social desta empresa (locação de imóveis próprios) presumia o recolhimento do tributo ITBI, mas, mesmo assim, a Prefeitura investigou qual era a atividade preponderante real.

Dada esta autuação, a holding familiar ingressou no poder judiciário para anular esta multa e perdeu o processo. Vejam-se alguns pontos relevantes deste processo judicial:

A Prefeitura de São Paulo defendeu a autuação, veiculando a sua tese de que o que importa é a atividade preponderante, conforme artigo 37, §§ 1º e 2º, do Código Tributário Nacional, bem como no artigo 4º, da Lei Municipal nº 11.154/91 e não aquilo que está no objeto social. Como a empresa não tinha receita, a Prefeitura considerou que não havia incremento de uma atividade econômica e, em razão disto, considerou que a empresa tinha que ter pago este tributo.

No processo judicial no qual o contribuinte pedia a invalidação desta autuação, foi realizada prova pericial, no qual se contatou que a empresa não tinha atividade decorrente de aluguel nem de operação de imóveis mas também não tinha qualquer outra atividade comercial, apenas as despesas com manutenção do ativo.

Em primeira instância, o Poder Judiciário entendeu que a falta de receita e a mera manutenção do ativo implica em afirmar que a atividade preponderante é a administração do próprio patrimônio. Em segunda instância, o TJSP confirmou esta premissa, acrescentando argumentos de que a isenção de ITBI tem como princípio impulsionar atividades econômicas, o que não se verifica em um a empresa sem qualquer atividade, logo, o imposto seria devido.

As despesas processuais foram as seguintes: a) 5% do valor da autuação, a título de custas; b) 20% do valor da autuação, como honorários de sucumbência; c) aproximadamente 5 mil do valor do laudo. O Contribuinte ainda desembolsou o valor dos honorários advocatícios do seu advogado e os honorários do seu perito. Ao final, irá pagar o tributo mais 50% de multa além da correção monetária e juros.

A norma determina que o Tributo irá incidir se o objeto social “for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil” (art. 156 da CF). No caso concreto que estamos aqui discutindo o objeto social descrito no contrato social era alugar imóveis, mas a atividade real era apenas mantê-los, ou seja, só despesas e não receitas. No caso concreto, o TJSP entendeu que o tributo era devido, em outros casos, entende que não é devido, como se vê em outra decisão do mesmo ano, 2020:

APELAÇÃO - AÇÃO ANULATÓRIA DE DÉBITO FISCAL - MUNICÍPIO DE CAMPINAS - ITBI - INTEGRALIZAÇÃO DE IMÓVEL AO CAPITAL SOCIAL - Pretensão de reconhecimento da não incidência do ITBI - Após os três anos seguintes da incorporação do imóvel ao capital social a empresa autora não auferiu qualquer receita, fato reconhecido pela municipalidade – Impossibilidade de incidência do tributo, pois não há como presumir que a ausência de receita se equipara a atividade preponderante que autorizaria a cobrança – Sentença reformada – Recurso provido.

(TJSP — 15ª Câm. Dir. Público — Rel. Rezende Silveira — j. 26.5.2020 — 1035489-69.2019.8.26.0114)

Uma holding familiar que consta no seu objeto que irá alugar seus próprios imóveis e que realmente o faz, tem que pagar ITBI. Uma holding familiar na qual consta este objeto, mas não tem atividade, estaria sujeita à variação das decisões judiciais como acima exposto. Uma holding familiar que escolhesse um objeto social que não fosse a locação do imóvel, mas que, na verdade, tinha com função a sua própria manutenção, sofreria a mesma insegurança na jurisprudência.

É fundamental que a pessoa que esteja criando esta sua holding familiar tenha consciência destes riscos.